ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫЙ ВЕСТНИК 2020 № 1
листовое издание
О МНИМОМ СПОСОБЕ УЛУЧШЕНИЯ ФИНАНСОВ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ В ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМ ХОЗЯЙСТВЕ
И.С. Зуйков
директор ООО «МКДбюро» (Тверь),
кандидат экономических наук
"Беда, коль пироги начнет печи сапожник,
А сапоги тачать пирожник,
И дело не пойдет на лад", -
из басни И.А. Крылова "Щука и кот"
В данной статье рассматриваются некоторые утверждения Сухарева А.Н., сделанные им в публикации "О финансах управляющих компаний в сфере ЖКХ" (журнал "Финансы". – 2017. – № 5. – С.57-59).
Дальнейшее повествование будет строиться следующим образом: сначала приводим цитату из статьи Сухарева А.Н., затем к ней дается комментарий директора управляющей компании в сфере жилищно-коммунального хозяйства Зуйкова И.С.
Сухарев А.Н.: (цитата) "Существующая ныне финансовая модель управляющих компаний (УК) в сфере ЖКХ не позволяет в должной степени эффективно им функционировать, а также в полной мере оказывать качественные жилищно-коммунальные услуги" (конец цитаты).
Комментарий Зуйкова И.С. № 1. Не имеющее ничего общего с действительностью голословное утверждение. Чтобы не быть столь же голословным, рассмотрим то, как функционирует эта модель.
Ресурсоснабжающие организации в состоянии отпускать многоквартирным домам поставляемые ими ресурсы на условиях постоплаты. Это многолетняя практика, проверенная временем.
Согласно п. 31 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354) управляющая компания (далее – УК (исполнитель)) обязана при наличии коллективного (общедомового) прибора учета ежемесячно снимать показания такого прибора учета в период с 23-го по 25-е число текущего месяца.
Как правило, в многоквартирном доме один общедомовой теплосчетчик отопления, один общедомовой теплосчетчик горячего водоснабжения, один общедомовой водосчетчик холодного водоснабжения и один общедомовой электросчетчик.
Примечание. В домах с лифтами устанавливается два общедомовых электросчетчика.
Сняв показания, УК (исполнитель) передает их в соответствующую ресурсоснабжающую организацию, а последняя в свою очередь, на основании полученных показаний, выставляет счета на оплату.
Одновременно, УК (исполнитель) составляет квитанции, в которых имеются строки с суммами платы за коммунальные услуги, потребленные собственниками и пользователями помещений (квартир). Согласно ч. 1 ст. 155 Жилищного кодекса РФ плата за коммунальные услуги, как правило, наряду с платой за жилое помещение, о которой подробнее будет сказано ниже, вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем.
Согласно ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение состоит не только из платы за коммунальные услуги, а еще и из платы за содержание жилого помещения, включающей в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.
Расходы УК (исполнителя) на содержание жилого помещения покрываются собственниками и пользователями помещений (квартир) на основании сметного расчета, утвержденного на общем собрании собственников помещений, и представляющего собой размер платы, приходящийся на один квадратный метр жилого помещения. Следует отметить, что упомянутые коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме в сметный расчет не входят, а рассчитываются ежемесячно, исходя из показаний общедомовых приборов учета.
Пример. Допустим, что по годовой смете заработная плата с начислениями, хозяйственные и прочие запланированные расходы УК (исполнителя) на один многоквартирный дом составили 720 тыс. руб. Площадь жилых помещений в доме – 4 тыс. кв. м. В этом случае плата за содержание жилого помещения в месяц будет равной 15 руб. с кв. м (720 : 4 : 12 мес.).
Как правило, согласно договору с ресурсоснабжающей организацией, собранные УК (исполнителем) платежи не позднее 15-го числа месяца следующего за отчетным месяцем вносятся на счет этой организации.
Таким образом, при правильно составленном сметном расчете и своевременном внесении собственниками и пользователями платы за жилое помещение и коммунальные услуги никакого дополнительного кредитования не требуется, следовательно, модель не только жизнеспособна, но и самодостаточна. И это не какая-то ложная теоретическая выкладка, а утверждение, основанное нами на многолетнем практическом опыте.
Кроме того, при правильно организованной работе с задолженностью собственников и пользователей помещений, при своевременном осуществлении судебно-приказной и исковой работы задолженность накапливаться не будет.
Забегая вперед, отметим, что брать кредиты для погашения задолженности по чьим-то неплатежам с финансовой точки зрения просто-напросто нелепо.
Подробнее о начислении и поступлении коммунальных и иных платежей, а также о расчетах с ресурсоснабжающими и иными обслуживающими организациями см. статьи Зуйкова И.С. Учет расчетов товарищества собственников жилья с ресурсоснабжающими и иными обслуживающими организациями // Бухгалтерская газета. – 2015. – Апрель. – № 8 (353). – С. 6-7; – Май. – № 10 (355). – С. 6, 7; Учет начисления и поступления коммунальных и иных платежей товариществом собственников жилья // Бухгалтерская газета. – 2015. – Март. - № 5 (350) – С. 6, 7; – № 6 (351). – С. 6-8; – № 7 (352). – С. 6, 7. При этом следует отметить, что данные операции в ТСЖ и УК абсолютно схожи.
Сухарев А.Н.: (цитата) "Главная причина этого, по мнению автора, заключается в том, что законодательство позволяет создавать УК с минимальным уставным капиталом - 10 тыс. рублей.
Проведенная автором случайная выборка 100 УК показала, что 92% из них имеют уставный капитал менее 100 тыс. руб., а примерно 60% - 10 тыс. рублей. Поскольку юридические лица с таким уставным капиталом не могут получить банковский кредит или иное заемное финансирование, то столь незначительные финансовые ресурсы и образуют их оборотный капитал.
Финансовая модель управляющей компании в сфере ЖКХ состоит в преимущественном авансировании предоставления услуг собственникам помещений, а затем получении за это платежей" (конец цитаты).
Комментарий Зуйкова И.С. № 2. О том, что на самом деле является оборотными средствами управляющей компании уже сказано в комментарии И.С. Зуйкова № 1, и как можно увидеть это не средства уставного капитала. Следует повторить, что необходимость в получении банковских кредитов отсутствует, таким образом, главная причина, названная Сухаревым А.Н., является ложной, а произведенную им выборку вряд ли можно назвать репрезентативной.
Сухарев А.Н.: (цитата) "До получения платежей за предоставленные жилищно-коммунальные услуги УК должна выплачивать аванс своим работникам, производить оплату аренды занимаемых ею помещений, осуществлять прочие платежи. Кроме того, в своей хозяйственной деятельности компания должна учитывать и тот факт, что собственники помещений далеко не всегда своевременно оплачивают предоставленные услуги. Следовательно, необходимы дополнительные источники средств для формирования оборотного капитала УК. При этом ее собственные средства часто не выходят за пределы размера минимального уставного капитала общества с ограниченной ответственностью, составляющего 10 тыс. рублей" (конец цитаты).
Комментарий Зуйкова И.С. № 3. Статьей 136 Трудового кодекса РФ выплата аванса не предусмотрена, а согласно названной статье, не реже чем каждые полмесяца выплачивается заработная плата. В письме Минтруда РФ от 10.08.2017 № 14-1/В-725 разъясняется, что работник имеет право на получение заработной платы за первую половину месяца пропорционально отработанному времени. Далее Минтруд РФ полагает, что при определении размера выплаты заработной платы за первую половину месяца необходимо учитывать оклад (тарифную ставку) работника за отработанное время, а также надбавки за отработанное время, расчет которых не зависит от оценки итогов работы за месяц в целом, а также от выполнения месячной нормы рабочего времени и норм труда (трудовых обязанностей). Таким образом, УК (исполнитель) не может выплачивать аванс, а должна выплачивать заработную плату за первую половину месяца.
Договорные отношения, как правило, строятся сторонами так, что оплату аренды занимаемых УК (исполнителем) помещений, прочие платежи осуществляются после получения от собственников и пользователей помещений платежей за предоставленные жилищно-коммунальные услуги.
Что касается получения банковского кредита для погашения задолженности собственников и пользователей помещений вместо осуществления судебно-приказной и исковой работы, то в комментарии И.С. Зуйкова № 1 уже сказано, и лишь остается повторить, что с финансовой точки зрения это просто-напросто нелепость.
Сухарев А.Н.: (цитата) "Это связано с тем, что многие УК являются убыточными. Их, по данным Росстата, в
Комментарий Зуйкова И.С. № 4. Во-первых, в публикации мая 2017 года Сухарев А.Н. использует данные 2015 года, а как в этом отношении обстояли дела в 2016 и в начале 2017 годов, данные не приводятся.
Во-вторых, опять не понятно насколько репрезентативна сделанная Сухаревым А.Н. выборка.
В-третьих, получение прибыли является правом, а не обязанностью организации. Получение УК прибыли на данном этапе развития отрасли ведет к удорожанию оказываемых услуг, к недовольству населения, к потере конкурентоспособности и как следствие к банкротству.
В-четвертых, создание, а главное сохранение рабочих мест в отрасли ЖКХ весьма благородная и экономически обоснованная задача.
Сухарев А.Н.: (цитата) "В этих условиях управляющие компании не имеют возможности сформировать достаточный объем оборотного капитала, и единственным источником средств становится кредиторская задолженность, что, естественно, приводит к задержке платежей ресурсоснабжающим организациям. Таким образом, практически полное формирование оборотного капитала управляющих компаний осуществляется за счет средств поставщиков газа, воды, электричества, тепла" (конец цитаты).
Комментарий Зуйкова И.С. № 5. В комментариях И.С. Зуйкова № 1, 2 уже сказано, поэтому остается только повторить, что при правильно составленном сметном расчете, при правильно организованной работе с задолженностью собственников и пользователей помещений, при своевременном осуществлении судебно-приказной и исковой работы, задолженность накапливаться не будет, а следовательно, объем оборотных средств будет достаточным и это будет не уставный капитал УК (исполнителя).
Сухарев А.Н.: (цитата) "Помимо этого УК вводят для собственников помещений дополнительные платежи, например на установку забора, видеокамер и т.д. или на проведение текущего ремонта. На самом же деле такие поборы идут на формирование накоплений. Так, например ООО "УК ЖЭУ" (г. Тверь) предлагает жителям дополнительно уплачивать 4 руб. с квадратного метра в месяц на так называемые текущие расходы, которые фактически аккумулируются на финансирование в будущем каких-либо общедомовых расходов. Все эти накопления находятся в распоряжении УК и обычно не приносят процентного дохода собственникам помещений в многоквартирном доме. Однако и этих сумм оказывается недостаточно, чтобы в полной мере сформировать оборотный капитал для авансирования коммунальных услуг и компенсации задолженности собственников за ЖКУ" (конец цитаты).
Комментарий Зуйкова И.С. № 6. Даже не верится, что данные строки написаны университетским преподавателем юридического факультета. Каждый уважающий себя юрист, а преподаватель юридического факультета должен быть юристом если не по образованию, то по призванию, знает, что УК (исполнитель) вправе взимать какие-либо сборы только на основании договора управления (ст. 162 ЖК РФ) или на основании дополнительного соглашения к нему, или в связи с отдельным решением общего собрания собственников помещений (см. ст.ст. 44-48 ЖК РФ). Таким образом, в случае, когда документа на взимание дополнительных сборов нет, то юрист обращается в органы прокуратуры или в суд, а если документ есть, то это воля большинства собственников, которым УК, скорее всего, обосновала взимание таких сборов.
Сухарев А.Н.: (цитата) "Для решения проблемы неплатежей в ЖКХ в
Также с
Одновременно повышена ответственность УК при задержке ими платежей ресурсоснабжающим организациям. Теперь после двухмесячной просрочки компании обязаны уплачивать им штраф, исходя из размера 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. При большей просрочке, начиная с третьего месяца, величина штрафа составляет 1/170 ставки рефинансирования, а с четвертого - 1/130 за каждый день просрочки. Таким образом, видно, что максимальные финансовые санкции при просрочке платежей для населения и управляющих компаний являются одинаковыми. Однако данная максимальная санкция для УК наступает с четвертого месяца просрочки уплаты платежей, а для населения - со второго. Законодатель тем самым создал для управляющих компаний некоторый "финансовый задел", учитывая, что основная причина задолженности УК обусловлена неплатежами населения" (конец цитаты).
Комментарий Зуйкова И.С. № 7.
Во-первых, к выходу публикации Сухарева А.Н. прошло больше года с момента внесения данных норм в законодательство. Никаких оценок от применения новых норм законодательства Сухарев А.Н. не приводит, что с нашей точки зрения является несвойственным для финансовых аналитиков.
Во-вторых, в последнем предложении цитаты Сухарев А.Н. начинает противоречить самому себе, а именно, сообщается, что основной причиной задолженности являются не УК с минимальным уставным капиталом в 10 тыс. рублей, а все-таки неплатежи населения.
Сухарев А.Н.: (цитата) "В целях усиления финансовой ответственности Министерством жилищно-коммунального хозяйства и строительства РФ разработан законопроект, по которому должны быть введены прямые договорные отношения между населением и ресурсоснабжающими организациями, т.е. без участия управляющих компаний. Введение такой меры, с одной стороны, не позволит УК финансировать свою деятельность за счет задержки платежей ресурсоснабжающим организациям, а с другой - лишит их возможности вообще финансировать свою хозяйственную деятельность. В связи с этим возникает необходимость принять законодательное решение о создании механизма финансового обеспечения деятельности управляющих компаний" (конец цитаты).
Комментарий Зуйкова И.С. № 8.
Во-первых, предлагаемая мера расчетов населения по прямым договорам с ресурсоснабжающими организациями не во всем продумана. Например, в электроснабжении складывается такая ситуация, когда собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме, имеющим прямые договорные отношения с электроснабжающей организацией, совокупно начисляется плата за электроэнергию больше, чем при отсутствии таких договоров.
Подробнее см. статью Зуйкова И.С. ТСЖ и электроэнергия на ОДН без дифференциации по времени суток // Бухгалтерская газета. - 2016. - Ноябрь. - №№ 21, 22 (390, 391) - С. 8.
При этом следует отметить, что данные проблемы, возникают не только в ТСЖ, но точно в такой же мере и в УК, поскольку эти организации схожи в том, что являются исполнителями коммунальных услуг (см. п. 2 Правил № 354).
Во-вторых, никаких новых решений для обеспечения деятельности управляющих компаний принимать не нужно, поскольку в комментарии И.С. Зуйкова № 1 уже упоминалось, поэтому повторим, что при правильно составленном сметном расчете и своевременном внесении собственниками и пользователями платы за жилое помещение и коммунальные услуги, модель функционирования управляющих компаний не только жизнеспособна, но и самодостаточна.
Сухарев А.Н.: (цитата) "Необходимо законодательно повысить минимальный размер уставного капитала таких компаний, привязав его величину к количеству максимальной площади помещений, которые УК может обслуживать. Именно по такому пути пошел законодатель, решая проблему в сфере долевого строительства, где также создавались компании-застройщики с уставным капиталом в 10 тыс. руб., которые в должной мере не гарантировали интересов участников долевого строительства.
С
Аналогичную норму следует включить в Жилищный кодекс РФ, установив минимальный уставный капитал для управляющих компаний в сфере ЖСК. При этом величину уставного капитала можно установить исходя из экономически обоснованного расчета потребности УК с учетом того, что наличие некоей более-менее значимой величины уставного капитала позволит привлекать банковские кредиты.
По оценке автора, минимальная величина уставного капитала управляющей компании может находиться в диапазоне от 100 до 200 руб. за кв. метр обслуживаемой площади. Например, если у УК находится 10 многоквартирных домов (1 тыс. квартир) общей площадью 50 тыс. кв. метров, то ее минимальный уставный капитал должен составлять 5-10 млн. рублей, что не только позволит сформировать достаточный оборотный капитал, но и повысит ответственность ее менеджеров при предоставлении гражданам коммунальных услуг. Все это в целом будет содействовать повышению эффективности в сфере ЖКХ. При соответствующей величине уставного капитала учредители управляющих компаний будут нести финансовые риски из-за возможной потери вложенных и уже значительных для них денежных средств" (конец цитаты).
Комментарий Зуйкова И.С. № 9. При обосновании нами жизнеспособности и самодостаточности модели функционирования управляющих компаний, предлагаемое Сухаревым А.Н. заимствование из сферы долевого строительства следует считать не только излишним, но вредным. И прежде всего, в данном случае не учитывается политический аспект. Сфера долевого строительства в отличие от сферы жилищно-коммунального хозяйства не охватывает почти все население страны. Не вдаваясь в подробности, отметим, что это весьма разные рынки, поскольку доходность приобретателей на этих рынках весьма отличается.
И если хотя бы на минуту предположить, что государство в жилищно-коммунальном хозяйстве применит те же методы, что и в сфере долевого строительства, оно (государство) получит социальный взрыв в виде протестов, и, прежде всего, протестующие будут обвинять чиновников в том, что те, вступив в сговор с управляющими компаниями, опять пытаются обокрасть население. А масштабы разорения управляющих компаний и образования в результате этого безработицы даже трудно себе представить.
Таким образом, по нашему мнению, статья Сухарева скорее напоминает речь небезызвестного литературного персонажа о превращении Москвы в Васюки, чем действительно научное исследование.
Литература:
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ.
Зуйков И.С. ТСЖ и электроэнергия на ОДН без дифференциации по времени суток // Бухгалтерская газета. - 2016. - Ноябрь. - №№ 21, 22 (390, 391) - С. 8.
Зуйков И.С. Учет начисления и поступления коммунальных и иных платежей товариществом собственников жилья // Бухгалтерская газета. – 2015. – Март. - № 5 (350) – С. 6, 7; – № 6 (351). – С. 6-8; – № 7 (352). – С. 6, 7.
Зуйков И.С. Учет расчетов товарищества собственников жилья с ресурсоснабжающими и иными обслуживающими организациями // Бухгалтерская газета. – 2015. – Апрель. – № 8 (353). – С. 6-7; – Май. – № 10 (355). – С. 6, 7.
Письмо Минтруда РФ от 10.08.2017 № 14-1/В-725 // Нормативные акты для бухгалтера. – 2017. – № 21.
Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.
Трудовой кодекс Российской Федерации от 30.12.2001 № 197-ФЗ.
ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫЙ ВЕСТНИК
Учредитель: ООО «МКДбюро» (г. Тверь)
Главный редактор: Зуйков И.С.
Адрес редакции: https://zis961.ucoz.ru
тел. +7-906-656-42-39; e-mail: zuis@mail.ru
Отпечатано: на собственном оборудовании редакции.
Тираж 50 экземпляров
Распространяется бесплатно
Внимание! Приведенный выше материал зарегистрирован в Национальном фондохранилище ИТАР-ТАСС "Российская книжная палата" 24 августа 2020 года. Дата размещения материала на сайте 18.11.2020.